違建被限制交易的房屋，如何認(rèn)定合同效力?（法律顧問律師）

　　本文是廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)整理的房屋買賣合同糾紛案例。房屋買賣中，處處存在法律風(fēng)險(xiǎn)，你要多學(xué)習(xí)一些房產(chǎn)知識(shí)沒有錯(cuò)。

　　合同雙方達(dá)成房屋購買協(xié)議，但是，該房屋系未經(jīng)房屋行政主管部門審批而重建，故該房屋被認(rèn)定為違法建筑并被限制交易。此時(shí)，如何認(rèn)定該房屋買賣合同的效力?合同能否繼續(xù)履行?是否存在違約責(zé)任問題?

　　案例：

　　丁某與石某達(dá)成房屋購買協(xié)議，該協(xié)議約定石某將將上海市長寧區(qū)龍溪路1*號8*幢房屋出賣給石某，價(jià)款人民幣5600萬元。雙方應(yīng)于2008年11月8日前至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶，否則被告應(yīng)按原告已付房款的日萬分之五支付違約金至實(shí)際過戶交房之日。

　　上述合同簽訂后，原告依約向被告支付首期房款2100萬元，第二期房款3500萬元于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋系違法建筑，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記。

　　原告丁某認(rèn)為雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效;被告應(yīng)當(dāng)拆除違法建筑，恢復(fù)原狀并辦理過戶;被告因?yàn)樽约旱脑蛭茨苻k理過戶登記，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　被告石某辯稱其購買房屋時(shí)并不知道該房屋系違建，自己對違建事實(shí)并不知情;該房屋系違建建筑，故房屋買賣合同自然應(yīng)當(dāng)歸屬無效，不存在合同履行以及合同違約的問題。

　　廣州房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)有三：

      1.房屋買賣合同是否有效;

      2.買賣合同能否繼續(xù)履行;

      3.是否存在違約責(zé)任。

　　廣州房產(chǎn)律師意見

　　原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石某未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁某。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人。

　　雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《民法典》物權(quán)編規(guī)定的區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理過戶登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性，因此該房屋買賣合同有效。

　　關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，被告也需要承擔(dān)因?yàn)檫t延交付的違約責(zé)任。

　　廣州房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)提醒大家，找房產(chǎn)律師一定要找專業(yè)的律師，這樣才能更好的幫助到您!廣州房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，專注房產(chǎn)訴訟多年，代理多起房產(chǎn)訴訟案件，幫助當(dāng)事人維護(hù)合法權(quán)益。